Per favorire la tua conoscenza della normativa Belga in tema di affitti, abbiamo preparato un breve compendio con alcune informazioni preliminari. La Commissione Europea rende disponibile un documento dettagliato sul tema degli affitti, con regole e consigli che sono estremamente utili per chi intende affittare un immobile in Belgio per la prima volta.

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Contratti di Affitto: Riassunto del Diritto Belga

1. Oggetto del Contratto di Affitto

Il contratto di affitto riguarda la locazione di un immobile, che può essere un appartamento, una casa adibita ad abitazione principale o secondaria. Il contratto deve essere stipulato per iscritto e deve includere informazioni dettagliate sull’immobile, come la descrizione dei locali, l’importo dell’affitto, e la presenza di contatori individuali per acqua, gas ed elettricità. Inoltre, il contratto deve indicare la data di inizio, la durata e le condizioni di risoluzione.

2. Requisiti Legali

Il contratto di affitto deve rispettare determinati requisiti legali, tra cui:

• Identificazione delle Parti: Nome, cognome, domicilio, data e luogo di nascita delle persone fisiche; ragione sociale, numero di iscrizione al registro delle imprese e indirizzo della sede legale per le persone giuridiche.
• Descrizione dell’Immobile: Dettagli sui locali affittati, inclusi cantine, garage, giardino, ecc.
• Stato dell’Immobile: L’immobile deve essere in uno stato idoneo all’uso concordato e soddisfare gli standard minimi di sicurezza, salute e abitabilità.

3. Durata e Risoluzione del Contratto

I contratti di affitto possono avere diverse durate:

• Contratti di 9 anni: L’inquilino può recedere in qualsiasi momento con un preavviso di 3 mesi e pagando un’indennità. Il proprietario può recedere dopo un anno di occupazione per motivi di uso personale, con un preavviso di 3 mesi e un’indennità di 1 mese di affitto.
• Contratti di breve durata (3 anni o meno): L’inquilino è vincolato per la durata del contratto, ma può recedere con un preavviso di 1 mese e pagando un’indennità. Il proprietario non può recedere dal contratto e deve attenersi alle condizioni concordate.
• Contratti di affitto per studenti: Se non registrato, l’inquilino può recedere senza preavviso ma solo dopo aver inviato una disdetta tramite lettera raccomandata.

4. Affitto e Indicizzazione

L’affitto è l’importo che l’inquilino paga per la locazione dell’immobile. L’affitto può essere indicizzato annualmente in base all’aumento del costo della vita e all’inflazione. La formula per calcolare l’indicizzazione dell’affitto è

Affitto base * Nuovo indice / Indice originale

L’indicizzazione può avvenire una volta all’anno, al più presto in occasione dell’anniversario della data di entrata in vigore del contratto. Il proprietario deve inviare una richiesta scritta per l’aumento dell’affitto.

5. Garanzia dell’Inquilino (Deposito Bancario)

Il deposito bancario è una somma di denaro promessa al proprietario come assicurazione contro il mancato adempimento degli obblighi dell’inquilino. Il deposito può essere versato in diverse forme, come un conto bancario bloccato o una garanzia bancaria. Alla scadenza del contratto, il deposito verrà svincolato sulla base di un accordo reciproco o di una sentenza del tribunale. Il deposito non può essere utilizzato come affitto per gli ultimi mesi di occupazione.

6. Oneri Locativi

Gli oneri locativi sono costi aggiuntivi che l’inquilino deve pagare oltre all’affitto. Questi includono le spese per il funzionamento e la manutenzione dell’edificio, come le utenze (gas, elettricità, acqua) e le spese condominiali. Il proprietario deve fornire un rendiconto dettagliato delle spese. Gli oneri possono essere calcolati in base a una tariffa fissa o ai costi effettivi.

7. Ispezione/Inventario degli Impianti

L’inventario è una descrizione dettagliata dell’immobile e dei suoi arredi. Deve essere redatto prima di prendere possesso dell’immobile e alla fine del contratto di affitto. L’inventario deve essere firmato sia dall’inquilino che dal proprietario. Se non viene effettuato alcun controllo inventariale, si presume che l’inquilino abbia restituito l’immobile nello stato in cui lo ha trovato. 

L’inventario e’ normalmente effettuato da tecnici scelti di comune accordo delle parti ed ha un costo a carico delle parti in equal misura. Consigliamo di fotografare ogni dettaglio che merita attenzione (macchie sul muro, vetri scheggiati, elementi elettrici mancanti, qualsiasi cosa che non possa in seguito essere addebitata al locatore). E’ indispensabile che ogni danno che e’ stato osservato durante l’ispezione e che non risulta nella relazione finale, sia immediatamente portato a conoscenza del proprietario e dell’esperto che ha eseguito l’inventario. Tanto al fine di evitare che alla riconsegna del’immobile a fine contratto, tali danni siano imputabili all’inquilino. Qualsiasi danno riconosciuto al momento della riconsegna dell’immobile, e non descritto nella relazione di ispezione iniziale, puo’ essere addebitato all’inquilino, stimando un costo orario per la riparazione, seguendo regole stabilite in specifiche tabelle. Tali costi potrebbero essere detratti dal deposito iniziale. 

8. Manutenzione e Riparazioni

Il proprietario è tenuto a consegnare i locali in perfette condizioni e a mantenerli per tutta la durata del contratto. L’inquilino è responsabile delle riparazioni considerate parte della normale manutenzione. Se l’immobile necessita di riparazioni urgenti, l’inquilino deve accettarle, anche se comportano disagio. Le riparazioni urgenti che durano più di 40 giorni comportano una riduzione dell’affitto proporzionale al tempo e alla parte dell’immobile di cui l’inquilino è stato privato.

9. Assicurazione

L’inquilino è obbligato per legge a stipulare una polizza assicurativa contro i danni causati da incendio, acqua, ecc., che copra la responsabilità civile verso terzi. Il proprietario può chiedere all’inquilino di contribuire al pagamento di una polizza assicurativa completa. L’assicurazione copre anche la responsabilità civile dell’inquilino. I prezzi delle assicurazioni per incendio e responsabilita’ verso terzi variano considerevolmente, consigliamo di richiedere almeno tre preventivi. 

10. Controversie

Se il proprietario non adempie ai propri obblighi, l’inquilino può rivolgersi a un avvocato o al giudice di pace per risolvere la questione. La mediazione obbligatoria è stata abolita, ma le parti possono concordare di sottoporre le controversie ad arbitrato. L’inquilino può chiedere la risoluzione del contratto e ricevere un indennizzo, oppure esigere che il proprietario apporti i miglioramenti necessari.

11. Registrazione del Contratto di Affitto

Il contratto di affitto deve essere registrato per fini fiscali. Se il contratto non è registrato, l’inquilino può recedere dal contratto senza preavviso né indennizzo. La registrazione è gratuita per i contratti di affitto di alloggi come residenza principale. La registrazione del contratto protegge l’inquilino in caso di vendita dell’immobile locato.

12. Co-locazione

La co-locazione si verifica quando due o più persone firmano un unico contratto di affitto per condividere la stessa abitazione. I coinquilini devono formalizzare la co-locazione firmando un accordo di co-locazione, che definisce i rispettivi obblighi e responsabilità. Ogni coinquilino ha gli stessi diritti e responsabilità legali riguardo alla proprietà condivisa. In caso di partenza anticipata di uno dei coinquilini, gli altri devono sottoscrivere un adattamento formale del patto.

13. Modifiche alla Proprietà

Il proprietario non può apportare modifiche alla proprietà durante la durata del contratto di affitto a meno che non ottenga il consenso dell’inquilino. Il consenso deve essere redatto per iscritto e deve elencare dettagliatamente i lavori previsti. L’inquilino deve ottenere il consenso del proprietario prima di apportare qualsiasi modifica ai locali.

14. Regole della Casa per i Condomini

Le regole della casa disciplinano i diritti e le responsabilità degli occupanti dell’edificio. Coprono gli aspetti pratici della vita in comunità, come il divieto di fare rumore dopo le 22:00, usare i garage come officine, stendere il bucato sul balcone, ecc. Gli inquilini devono rispettare queste regole a condizione di averne ricevuto una copia o di sapere dove possono essere consultate.

15. Trasloco

Durante il periodo di preavviso, il proprietario è autorizzato ad esporre un avviso di posto vacante nei locali e a organizzare visite da parte di potenziali nuovi inquilini. Gli orari delle visite devono essere limitati a una o due volte a settimana, per non più di un’ora ogni volta.

16. Vendita dell’Immobile Locato

Se l’immobile locato viene venduto, il contratto di affitto rimane valido e deve essere rispettato dall’acquirente. L’inquilino può recedere dal contratto senza preavviso né indennizzo se il contratto non è registrato.

17. Espropriazione

L’espropriazione si verifica quando la proprietà viene acquisita dalle autorità pubbliche per scopi legati al bene pubblico. In caso di espropriazione, il contratto di affitto viene rescisso e l’inquilino ha diritto a un risarcimento.

18. Disposizioni Applicabili dal 1° Gennaio 2018

Le nuove disposizioni includono la registrazione obbligatoria (e a carico del proprietario)